Spiragli di ripresa per il residenziale nel 2009
Fabiana Megliola
Guido Lodigiani
Il mercato immobiliare italiano è in crisi ma meno che all'estero. I nuovi dati relativi al secondo semestre 2008 evidenziano un calo delle quotazioni nei capoluoghi e la discesa del numero delle compravendite, con tempi di vendita più lunghi che in passato. Le preferenze dei compratori vanno ai tre locali, minore richiesta per i monolocali e i bilocali che rappresentano le soluzioni tipiche per le giovani coppie e i cittadini extracomunitari, i segmenti di mercato più penalizzati dalla stretta creditizia. E nel 2009? Il calo delle quotazioni insieme al ribasso dei tassi di interesse potrebbe, però, spingere i dubbiosi ad acquistare l'abitazione. Sono questi e molti altri gli aspetti trattati nel forum cui hanno partecipato Guido Lodigiani, direttore dell'ufficio studi di Gabetti, e Fabiana Megliola, responsabile dell'ufficio studi di Tecnocasa
La terribile crisi finanziaria e la conseguente recessione economica globale, partita nella seconda metà dello scorso anno e ancora in atto, hanno determinato – tra le tante conseguenze negative – una brusca caduta del mercato immobiliare un po' ovunque. Anche l'Italia ha sofferto ma meno che altrove. Vediamo perché con l'aiuto di due esperti come Guido Lodigiani, direttore dell'ufficio studi di Gabetti, e Fabiana Megliola, responsabile dell'ufficio studi di Tecnocasa.
D. Come giudicate l'andamento del mercato immobiliare in Italia nel secondo semestre dello scorso anno?
Lodigiani. Il quadro immobiliare è leggermente peggiorato negli ultimi mesi dell'anno, anche se la tenuta complessiva del settore residenziale in Italia è stata nettamente migliore rispetto ad altri mercati internazionali. Da noi si è intensificata la contrazione delle quotazioni nei capoluoghi, portandosi al -3.9% su base semestrale, dopo il -3.0% del primo semestre del 2008. Penalizzazione superiore per i capoluoghi del centro Italia, rispetto a quelli settentrionali e meridionali. Più netta invece la flessione del numero di compravendite, pari al 15.1 % a livello italiano, e più marcata in alcune metropoli. I tempi di vendita sono intorno ai 6 o 7 mesi.
Megliola. E' continuata la diminuzione dei prezzi delle abitazioni in Italia iniziata nel 2007. E si confermano altri aspetti emersi nei semestri precedenti: una maggiore offerta di immobili sul mercato, una domanda più prudente e riflessiva e il conseguente aumento delle tempistiche di vendita. La situazione che si è venuta a creare sul mercato creditizio ha contribuito in maniera determinante all'attuale andamento di mercato: l'atteggiamento prudente e selettivo dalle banche nella concessione dei mutui ha creato difficoltà per quella fascia di clientela che, non avendo un capitale iniziale a disposizione, deve ricorrere a un finanziamento importante. Questo ha determinato una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, alimentando serrate trattative sui prezzi richiesti dai venditori e la conclusione della compravendita a prezzi più bassi rispetto al semestre precedente. A trovarsi in maggiore difficoltà sono stati soprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monoreddito, i lavoratori con contratto a tempo determinato. L'analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia con un -4%, seguite da quelle del Nord con un -3.9% ed infine del Centro Italia per un -3.7%. L'analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia con un -3.9%, seguiti dall'hinterland delle grandi città pari a un -3.8% e infine dalle grandi città con prezzi scesi del -3.6%.
D. Quali aree abitative sono state penalizzate di più da questo andamento del mercato?
Lodigiani. Hanno sofferto in misura superiore i quartieri e le metropoli ad elevata presenza di ceti medi e popolari, dove gli acquisti sono diminuiti e quelli effettuati sono stati di tagli più ridotti. Molto penalizzate sono state anche le compravendite da parte di cittadini stranieri, finanziate in misura nettamente inferiore rispetto allo scorso anno. Aggiungo che si conferma ridotta la domanda d'investimento immobiliare privata, che rimane circoscritta ai capoluoghi e ai quartieri universitari, anche se i rendimenti immobiliari sono in leggero aumento. Evidente il surplus di offerta di nuovo nell'hinterland. Le nuove realizzazioni risultano premiate sulla base della location, funzionalità, efficienza e rapporto qualità-prezzo degli interventi. Numerosi interventi in città e hinterland, che non rispondono a logiche di qualità/prezzo o in location sfavorevoli, risultano fermi e con basse percentuali di assorbimento da parte del mercato.
Megliola.Hanno sofferto maggiormente le zone dove le tipologie abitative sono più vetuste o dove negli anni scorsi si è costruito molto e si è creato quindi un surplus di offerta.
Le tipologie medie e quelle popolari hanno registrato cali dei prezzi più significativi rispetto a quelle signorili e di prestigio che hanno meglio preservato il loro valore. Peraltro anche su questo segmento di mercato si intravede una maggiore accuratezza nell'acquisto, soprattutto se l'abitazione non risponde del tutto alle esigenze dei potenziali acquirenti. Dunque la prudenza rispetto all'acquisto immobiliare, ma soprattutto rispetto al rapporto tra prezzo e qualità dell'immobile, è ormai trasversale a tutte le tipologie di abitazioni.
D. Verso quale tipologia di immobili sono andate le preferenze. E quali, invece, hanno subito un calo nelle richieste e nelle vendite nel secondo semestre 2008?
Lodigiani. Le preferenze del mercato sono andate ai tre locali, tipologia classica delle famiglie consolidate. Tre locali comunque efficienti e compatti, quindi con superfici di 80-90 metri quadri. Meno domande rispetto agli anni scorsi per i monolocali e i bilocali, che rappresentano le soluzioni tipiche per gli investitori, per le giovani coppie e i cittadini extracomunitari, segmenti di mercato più penalizzati in questa fase economica dalla stretta creditizia. Poco richiesti i tagli grandi.
Megliola. L'attenzione alle caratteristiche dell'immobile ha spinto i potenziali acquirenti ad apprezzare le soluzioni poste ai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille. E, inoltre poco trafficate, con box o posto auto. Gli immobili posizionati al piano terra o al piano alto senza ascensore hanno registrato, invece, un calo notevole della domanda e di conseguenza dei prezzi.
D.Cosa bisogna aspettarsi a vostro avviso per l'anno in corso?
Lodigiani. E' difficile fare previsioni considerata l'estrema volatilità del mercato finanziario, l'ipotesi più accreditata è che continui la diminuzione dei valori immobiliari, intorno al 6% annuo e del numero di transazioni, in misura inferiore alla flessione dell'anno in corso. Il principale fenomeno da monitorare è legato alle politiche creditizie, che non consentono a oggi al mercato di beneficiare della netta diminuzione dei tassi di sconto, sia per l'incremento medio degli spread bancari, sia per i numerosi dinieghi a pratiche da parte degli istituti di credito. Aggiungo che la marginalità dei mutui proposti al 100% ha impedito l'accesso al credito e all'acquisto immobiliare a larghi strati della popolazione. In positivo, è che ora si possono spuntare in sede di chiusura della trattativa d'acquisto sono in media del 15% sul prezzo inizialmente richiesto e possono essere superiori nel caso di tagli grandi. I rischi, invece, sono legati all'eccesso di offerta di nuovo, con prezzi che risentono del costo di acquisto dei terreni, avvenuto in pieno boom immobiliare. Si tratta di immobili progettati in un momento di mercato più favorevole, che saranno pronti nel 2009.
Megliola. E' arduo capire cosa accadrà nei prossimi mesi, molto dipenderà dall'andamento dell'economia nel nostro Paese e dal comportamento cha sarà messo in atto dagli istituti di credito. Le nostre previsioni per i prossimi mesi sono improntate ad un ulteriore ribasso dei volumi di compravendita e delle quotazioni; quest'ultimo aspetto, insieme al ribasso dei tassi di interesse, ha però restituito fiducia ai potenziali acquirenti che iniziano a capire che è un momento opportuno per acquistare l'abitazione.
27 Marzo 2009
Marco Muffato